羊城晚报记者 徐炜伦
“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题。日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，在针对房地产市场的表述中，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。同时，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
其中，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段。当前，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本。与此同时，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布，这一轮“去库存”，有望促使房地产市场更加平稳健康发展。
全国多地推出楼市新政促进住房消费
当前，全国多地的购房政策发生了众多变化。其中，住房“以旧换新”，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日，深圳市启动“换馨家”活动，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作。根据中指研究院监测数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，并预计2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
作为购房款的重要支出选项，住房公积金也是各地积极调整的政策手段。5月6日，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%。此前4月，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政，直接降低购房人的购房成本。
为减轻购房人偿还房贷的压力，各地还对房贷利率下限进一步放宽。5月7日，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据悉，4月以来，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限，既包含三、四线城市，也有热门二线城市。
“总结今年二季度各地的购房政策情况，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’，实实在在降低了购房成本和交易成本。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示。
此外，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉。4月30日，北京市时隔13年再次优化住房限购政策，核心内容是在现有限购政策基础上，对该市“五环”外增加一套购房指标。5月6日，深圳分区优化住房限购政策，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。5月9日，杭州市全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格，同时，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。
严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策，说明此举有非常强的导向性，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点。我们认为，无论从哪个城市来讲，购房政策都是空前的宽松，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响，提振市场情绪。”
消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易
中共中央政治局会议指出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。“这里的存量房产，一般要理解为是二手房房源，而不是房企的一手房库存。虽然从广义上理解，两者也都是存量房产的概念，但从狭义角度看，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’。”严跃进谈道，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题。”
“当前，存量房已经是市场主要供应了，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大，而且二手房去化周期远比新房要大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪。”
据记者检索，线上房产交易平台链家显示，截至5月9日中午，广州二手房挂牌量约14.6万套，北京约14.3万套，上海约6.8万套，深圳约4.7万套，杭州约15.4万套。中指研究院统计数据显示，2024年4月，百城一手房价格环比上涨0.27%，二手房价格环比下跌，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%，但表现仍好于一手房。
“二手房价格下跌幅度比一手房大，已经冲击到一手房定价体系，具体来说就是二手房价格下跌，导致一手房被迫跟着降价，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工，因为一手房很难卖出去。”李宇嘉表示，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大，刚需转向二手房，改善主要在一手房，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来，这是稳定市场、稳定行业体量的关键。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，央企和地方国企，收购市场上的存量二手房房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。通过提高流通率稳定价格体系，传导至一手房交易。”
中指研究院分析人士也认为，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向。
供地计划需与商品房去化周期相结合
在中共中央政治局会议召开的前一天，4月29日，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)，明确各地要按照“以人定房，以房定地”的原则，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。
“‘人房地’联动机制加快建立，未来人口规模大且人口增长的城市，土地供应也将得到更多保障。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现，一是通过协议划拨方式，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式，建设保障性住房。“优先安排保障性住房供地，为保障房建设提供了土地保障，表明未来保障性住房建设节奏将加快，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系，加速构建房地产发展新模式。”
值得关注的是，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求，提出商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。
当前，全国多地商品房去化压力明显。根据中指研究院数据，截至2024年3月，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。陈文静表示，说明当下市场环境下，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行。
李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹。统筹增量和存量，必须要针对有效房源，提升房屋的居住品质，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板，推动优质新房供应。”
李宇嘉建议，一方面，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域，暂停供地。另一方面，全面推进二手房“以旧换新”，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会。要让“换新”的买家真正看到，要买的房子是能改善自己居住的好房子。“这个新期待，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源。”