截至9月22日,天下22城第二批次地块出让过程已经颠末半,厦门、福州、姑苏等10个都会率先完成出让。察看可以发明,相较于首轮集中供地,溢价率降低、流拍率上升成为本轮土拍的显著特性。
研究机构认为,在政策调控以及房地产金融审慎管理走向常态化的环境下,房企拿地意愿受限,预计后续竞拍的都会土地市场也将降温。二批次流拍以及撤牌地块较多的都会,或者入一步优化土拍规则。
多城下调溢价率上限 提高参打门槛
因为土拍规则调整,在第二次集中供地进程中,多个都会的土地出让泛起延期或者从新挂牌,比方,深圳、杭州、青岛均遏制挂牌之后从新挂牌,福州、济南、沈阳、姑苏以及天津等都会均延期出让。就出让时间来望,不少本该8月集中土拍的都会,都延期至九、10月份。
凭据中指研究院发布的一份陈述,在22个重点都会中,第二轮集中供地的土拍规则较首批主要显现三点变革:起首,竞拍规则优化为“限价+摇号”。以广州、南京、杭州、合肥为代表的大都都会溢价上限被下调至15%,下降房企的拿地本钱。部门都会取缔“竞配建”以及“竞矜持”,大都都会引进摇号作为竞价达上限后的终极环节。此中,上海以及姑苏履行“一次报价”,无锡、福州等11个都会“摇号”出让,北京、青岛等6个都会则接纳“竞报高品质方案”。
其次,参打门槛在多个维度被举高。在开发天资上,重点都会第二批次地块的出让规则对竞买人开发天资要求加倍严酷,包含天资级别、年限、联合多主体等,在购地资金上,审查力度增强,除了天津外的大都都会明确房企股东以及购地资金来历“五不患上”,上海、南京等都会须在土拍先后经由管帐师事件所展开审查。
最后,品质相干尺度晋升。杭州、姑苏等10个都会在第二批集中供地中夸大“品质”要求。此中,北京以及合肥在设置最低品质尺度的同时对部门地块采纳“竞报高品质方案”方法出让;青岛、沈阳等都会接纳“竞品质”方法,姑苏、成都等都会则出台“定品质”细则。
流拍率上升 头部房企拿地金额占六成
二次集中供地伊始,多个都会都对土地溢价率的上限入行了限定,这被解读为利好开发商,但细心研读规则后发明,严酷购地资金来历、竞建筑品质等多个细则对开发商提出了更高要求。从年夜情况望,当前各种严调控政策频出,热门都会市场泛起降温趋向,房地产行业总体形势趋紧,房企拿地立场变患上谨严。
克尔瑞研究中间阐发认为,从已经完成二轮集中土拍的都会望,土拍规则的调整发生了必定的稳地价效应,土地市场广泛泛起降温。比拟首轮集中土拍暖度来望,所有都会二轮集中土拍暖度均有所下滑。详细望,成交溢价率均较首轮土拍有所下降,尤为是济南、天津等低暖度都会,溢价率降幅均在10个百分点以上;除了厦门外,其余7个都会二轮番拍率均年夜幅走高,沈阳、长春、福州、济南以及天津等都会二轮土地出让流拍率均跨越30%。
中指研究院也称,在室第用地加年夜供给的环境下,厦门、无锡、成都等都会的成交规模尽管入一步走高,但土地市场降温较着,竞价达上限的地块比重较首批有所降低。长春、天津等市场较寒都会的上限地块比重连结低位。成交楼面价方面,大都已经成交都会二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌,青岛以及成都则受初始楼面价较高影响地价上涨。
对付后市,中指研究院认为,预计后续行将竞拍的都会土地市场也将泛起降温,部门区位较好或者利润相对于较高的地块还是房企的聚核心,入进竞价终极环节的几率较高,利润较低或者出让要求繁杂的地块泛起流拍或者撤牌的可能性高。
“二批次流拍以及撤牌地块较多的都会或者将入一步优化土拍规则。”该研究院还阐发,为相应增强住房保障系统建设的要求,部门都会第三批集中供地或者将加年夜保障性租赁住房用地供给,此中长春已经明确暗示第三批将以棚改用地以及租赁住房用地为主,原则上再也不供给室第用地。
不外,在土拍遇寒年夜情况下,头部房企仍体现斐然。克而瑞研究中间数据显示,第二轮集中供地含宅地成交地块中,成交TOP20房企拿地金额到达1047亿元,占成交总额的60%,且较首轮有4%的上升,此中,中海、保利、厦门建发位居前三。
中指研究院就认为,跟着土地市场暖度走低,拿地本钱下行,第二轮集中土拍规则的调整将为资金稳健的房企带来拿地机遇,利于其以较低本钱增长优质土储。
(责任编纂:李方)