购房者很不睬解也不心甘为什么“花年夜钱买小屋”
买房包含公摊面积合不公道
编者案
10月20日，国度统计局颁布2021年9月70个年夜中都会商品室第贩卖代价变更环境的统计数据，房价上涨的都会数目再立异低。本年以来，央行也屡次发声：维护房地产市场的康健成长，维护住房消费者的正当权柄。
屋子，持久以来都是老苍生存眷以及暖议的话题，是最年夜的平易近生之一。2016年年末，中央提出“屋子是用来住的、不是用来炒的”。坚持“房住不炒”确保了我国楼市康健成长。同时在实际中，变相加价、子虚骗购等房地产市场乱象仍然家常便饭，尤为是公摊面积、精装修、租房市场等方面存在的问题更是老苍生的痛点、难点。若何更好地知足群众对住房的需求，让住房归回其栖身属性？《法治日报》记者聚焦上述痛点、难点问题开展深度查询拜访，从今天起在法治经纬版推出系列报导，敬请存眷。
● 一个小区里的分歧楼栋，可能会由于层高分歧而具备分歧的公摊率。好比，6层高的室第楼公摊率一般在18%至20%；10层高的室第楼公摊率去去在20%以上；20层以上的高层室第楼公摊率会到达30%乃至更高
● 除了了信息披露不公然透明外，公摊面积的计较方法今朝也不太明确，将公摊面积计进房价容易引起诸多乱象
● 针对分歧的室第类型，在斟酌建筑使用现实的环境下，出台划定对新建室第公摊面积的上限作出限定，倒逼房地产商及相干方在建设室第时公道计划，而不是随便增长公摊面积，陵犯购房者的栖身权柄
□ 本报见习记者 张守坤
□ 本报记者 韩丹东
千挑万选终究望中了一套98平方米的三居室，结构、精装都不错，可公摊面积却占了近24平方米——这让购房者东华比来非常沉闷。在天津事情4年，屋子是刚需，不买不行，可要买下公摊面积这么年夜的屋子，他又心有不甘。
在现实购房进程中，东华的境遇还算好的。前不久，山东省青岛市某楼盘因超高的公摊面积在网上引起暖议：“原来122平方米的屋子，经验房师丈量，现实使用面积只有62平方米摆布”“公摊面积由说好的31%酿成46%，占了建筑面积近一半，主卧乃至放不下1.8米的床”……
公摊面积是指商品房贩卖中应分摊计进贩卖面积的商品房中大众建筑空间的面积，包含楼梯间、电梯井、大众走廊等。比年来，关于公摊面积的讨论居高不下。有人认为公摊面积计进房价不公允，应当取缔；也有人认为取缔公摊面积可能会致使房价年夜幅上涨，不成取。
近日，《法治日报》记者采访了北京、天津、安徽、重庆等地多个售楼处发明，关于公摊面积的争议多源于其暗地里存在的各类乱象，好比未提早对购房者入行公示、计较方法不公然透明等。
多名接受记者采访的专家认为，在我国取缔公摊面积的可行性不是很年夜，是以增强羁系更为关头，要严酷落实开发商对大众举措措施、大众面积及相干收费的信息披露轨制，同时创建完美相干的羁系机制，确保购房者所支付的公摊面积用度有据可依。
大众空间用度公摊
楼层高公摊率也高
本年国庆时代，东华来到天津市河东区某楼盘售楼处，本想趁着国庆限时特惠把屋子敲定，但走入样板间，二心里就发生了纳闷。
“一套位于9层楼98平方米的三居室，从样板间来望，内里的结构、精装都很好，但总感受比我如今租住的70多平方米的屋子没宽阔几多。”东华向贩卖职员提出了本身的疑难。对方诠释称，这间房的公摊面积占建筑面积24%摆布，套内建筑面积年夜约为74平方米，“与周边其他楼盘相比，如许的公摊面积已经经算低的了”。
人生第一次买房的东华对此很不克不及理解：为何要将公摊面积计进房价，公摊面积还这么年夜，其计较尺度究竟是甚么？
华东政法年夜学房地产政策法令研究所所长杨勤法诠释道，此中一个缘由是我国初期采纳福利分房轨制，厥后跟着住房市场化，商品房泛起并占主流职位地方，房价飙升的同时遭到当局严酷管控，这使患上开发商追求一个在纸面上节制房价但现实上不损害其长处甚至缔造更多长处的方式。
“同时，跟着我国都会化快速推动，年夜量生齿涌进都会、都会中间区，而这些区域中可以或许用于栖身的土地面积又比力有限，是以都会住民广泛栖身于封锁小区中的高层室第。这决议了在我国面积共有问题没法防止，而面积共有必然致使用度公摊。”杨勤法说，此处公摊的用度不仅包含建筑用度(对购房者而言表现为房价)，还包含建筑使用进程中发生的管理、维护用度(对购房者而言表现为物业费)，这就是我国年夜陆地域广泛采纳公摊面积的观点，并以此计较房价以及物业费等用度的主要缘由。
不外，公摊面积并不是法令观点。“现行法令、律例以及规章没有对公摊面积的观点入行界说。”杨勤法指出，一般认为，衡宇建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙面子积+阳台建筑面积。公摊面积即共有建筑面积，是指由各产权主体配合据有或者配合使用从而配合分摊用度的部门建筑面积。
依据上陈说法，记者查阅公然资料发明，公摊面积包含电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、装备间、大众门厅以及过道、地下室、值班警卫室和其他功能上为整栋建筑服务的大众用房以及管理用房，还包含户与户之间的隔墙等。
那末，一套房的公摊面积详细会有几多？记者为此咨询了天津、北京、安徽、重庆等地10个售楼处的贩卖职员以及房产中介。
据北京市向阳区高家园小区某中介公司贩卖参谋裴师长教师先容，房地产市场主要以公摊率以及患上房率来评释一套房公摊面积的几多。“公摊率就是衡宇公摊面积占衡宇总面积(建筑面积)的比率，患上房率指套内建筑面积占建筑面积的比率。”
“患上房率能有80%就已经经很不错了。如今新建的小区年夜可能是高层，公摊率根基都在25%以上。”安徽省合肥市一楼盘贩卖职员胡师长教师奉告记者，“不外公摊率其实不是越低越好，由于公摊率低象征着小区大众面积小，栖身情况以及舒适度可能就难以保障。”
记者在查询拜访中发明，一个小区里的分歧楼栋，可能会由于层高分歧而具备分歧的公摊率。好比，一栋6层高的室第楼，其公摊率一般在18%至20%；一栋10层高的中高层室第楼，其公摊率去去在20%以上；一栋20层以上的高层室第楼，因为楼梯高度、墙体厚度、强弱电井等公用举措措施等，公摊率会到达30%乃至更高。
公摊占比没有上限
计较尺度还没有了了
“该小区3号、4号、9号楼蕴藏室公摊面积过年夜，请购房者细心查望！”10月13日，山东省德州市房产管理中间官网将一小区房产测绘面积等信息入行公示，上述这段年夜写加粗的黑体字非分特别惹人注目。
记者点开测绘效果链接发明，这3幢楼的蕴藏室公摊面积都弘远于套内面积。好比，3号楼负1层蕴藏间3，套内建筑面积不到6平方米，公摊面积到达11平方米；整幢3号楼蕴藏间套内面积210平方米，公摊面积却达396平方米。
“地下蕴藏室过道面积年夜，加之楼梯间、电梯井等都要占公摊面积，蕴藏室的公摊占比去去跨越一半。而我国今朝对室第公摊面积并无上限要求。”北京市京师(泉州)状师事件所状师艾泓强诠释说。
在艾泓强望来，德州房产管理中间对高公摊率入行公示的行动仍是很人道化的，“如许消费者在购房时就能注重到。实践中，许多开发商其实不会公示公摊面积，在合同中乃至不做阐明，致使泛起购房者‘花年夜钱买小屋’的环境，引起许多争议”。
记者近日访问了天津河东区、以及平区、河西区5个楼盘的售楼处，发明没有一家楼盘先容图中含有公摊面积内容；5名贩卖职员也只有1人自动说起公摊相干内容，其别人只有当记者问实时才会作简略先容，而且一带而过。
那末，在交易衡宇时，卖方是否应该将公摊面积入行公示呢？
杨勤法认为，今朝没有法令律例划定衡宇出售者必要公示公摊面积，但购房者可以要求出售者见告，也能够要求在合同中商定，但如许的要求去去很可贵到保障。
艾泓强说，凭据现有划定，当事人直接援引《商品房贩卖管理法子》第二十条以衡宇面积偏差跨越正负3%为由要求消除合同、退房可能难以获得支撑。并且在实践中，开发商去去会与购房者签定弥补协定，对商品房交易合同的内容入行弥补或者变动，是以消费者在签定合同时更应多加注重。
记者查询拜访发明，除了了信息披露不公然透明外，公摊面积的计较方法今朝也不太明确，将公摊面积计进房价容易引起诸多乱象。此中，公摊面积是否依照精装修收费引起的争议颇多。
家住天津市河东区的刘明本年刚进手一套精装修新居，该房是依照每一平方米3000元的尺度入行精装修的。他认为，像电梯、楼梯这类公摊举措措施确定不存在精装修，可最后公摊面积代价也是依照精装修代价计进衡宇总价，并且还包含热气费。“莫非公摊的建筑也要装热气吗？”刘明有点忿忿不服。
采访中，记者发明，公摊面积是否依照精装修收费，各地做法有所分歧，但物业费、税费等都因此包括公摊面积在内的建筑面积为依据入行计较的。
别的，据杨勤法先容，有少数开发商背法将现行法明文划定不计进共有建筑面积的部门计进公摊面积，再将这些公摊举措措施出售或者租赁，如泊车场出售或者出租、楼道告白位出租等，发生的收益却未被纳进物业管理用度或者室第维修基金等，而是被开发商或者物业据为己有。
“这些都给业主增长了包袱，终极致使业主高价买房却权柄受损，购房者对公摊面积的牢骚也一直存在。”杨勤法说。
取缔公摊难度较年夜
增强羁系刻不容缓
乱象之下，关于该不应取缔公摊面积计进房价的讨论甚嚣尘上。
记者梳剃头现，有人不支撑取缔，由于担忧取缔后房价年夜涨；也有人暗示取缔公摊已经是年夜势所趋，由于2019年住建部对《室第项目规范》公然征求定见已经经开释了相干旌旗灯号。
对此，北京市房地产学会副会长兼秘书长赵秀池认为，影响房价的身分有不少，与计价方法没有太年夜瓜葛。概况上以建筑面积计量房价会低一些，以使用面积计量房价会高一些，物业等用度收取也是同样。但对整套住房来望，总价或者收取的物业费不会由于计量单元纷歧样而少收。由于开发商是按整套住房来收取购房款的，购房人因此整套住房为单元来缴纳物业费的。
艾泓强则认为，《室第项目规范》并不是贩卖管理法子，而是工程技能规范，“套内面积”或者“建筑面积”计较无直接瓜葛，真要上升为国度尺度并周全施行，还需点窜相干法令规范，另有很长的路要走。
值患上注重的是，记者近日在某购房App中查询发明，不少都会的新居，点入往显示的都是建筑面积，而重庆市区显示的都是套内面积。
据领会，早在2002年6月，重庆人年夜常委会经由过程的《重庆市城镇房地产买卖管理条例》中就要求：商品房现售以及预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房交易合同及商品房权证应该载明共用部位及举措措施。
这是否象征着，重庆已经经取缔了公摊？
重庆沙坪坝区某房产中介胡师长教师奉告记者，这个划定其实不象征着公摊的取缔。“进户年夜堂、电梯井等大众空间在物理上是不成能取缔的，只能说计较房价时公摊不计进，但现实上也就是说法问题，总价一直是固定的。好比套内面积单价多是1.5万元，建筑面积单价就多是1.3万元。依照划定，重庆这边的新居都是依照套内面积计价，二手房则依照建筑面积计价，是以二手房望上往要比新居单价低患上多。”
尽管今朝重庆市对付物业费、取暖和费等还是依照总建筑面积收取，与天下其他地域无异，但杨勤法认为，重庆的划定仍是歪斜庇护了在房产买卖中处于弱势职位地方的购房者长处，用套内面积计价加倍公然透明，对付购房者来讲，是更可以或许望患上见摸患上着的实惠。
但要在天下层面取缔公摊面积，多名接受记者采访的专家一致认为“难度较年夜”。他们提出，若取缔公摊面积，久远来望房地产商遭到的丧失最年夜，若其再也不能从公摊面积中获取收益，在维持房价公道的环境下，对公摊部门的器重水平就可能会降低，小区情况、衡宇总体建设质量也可能受影响。
既然在当前栖身方法下公摊面积不太可能直接取缔，那末其带来的诸多问题怎样解决？
对此，杨勤法建议，可鉴戒其他国度的地产管理经验，在为购房者减负的条件下延续保障公摊面积的使用质量。
“对付公摊面积的管理，应接纳分步走策略。起首，在公摊面积还没有取缔的条件下，规范公摊面积的计较事情，确保计较方法公然透明，计较效果清楚，而且完美相干的羁系机制，确保购房者所支付的公摊面积用度有据可依，房地产商胡乱计较公摊面积的举动获得实时惩办；其次，针对分歧的室第类型，在斟酌建筑使用现实的环境下，出台划定对新建室第公摊面积的上限作出限定，倒逼房地产商及相干方在建设室第时公道计划，而不是随便增长公摊面积，陵犯购房者的栖身权柄。”杨勤法说。
赵秀池则建议，在市场情况容许的环境下，可以入一步施行以及推行以“套内使用面积”计较房价的做法。同时，还应严酷落实开发商对大众举措措施、大众面积及相干收费的信息披露轨制，确保购房者在购房前可以或许确凿领会大众区域的具体环境。经由过程增强羁系、规范第三方测绘机构、严酷开发商背约责任等方法，真正维护浩繁购房者的权柄。
（责任编纂：王婉莹）