封面图 |《我可能赶上了救星》剧照
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问：
有人说，2023年多是中国房地产市场极其特殊的一年。想就教冯叔，您以为2023年的房地产市场会有哪些变革？爆雷房企另有没有机遇救活？
冯叔：
房地产行业在三五年以内年夜概不会产生甚么出格变革。先来讲说行业比来产生的一件工作，就是年夜家都知道的房企爆雷，当局若何纾困？关于这件工作，年夜家必定要记住当局的逻辑以及开发商的空想。
开发商空想的就以及曩昔同样：公司出了问题，当局一救，公司又活过来了。房地产市场也恢复了，公司买的地忽然又有人来买了。这是开发商的空想，但当局的逻辑跟开发商的空想彻底相反。
当局的逻辑是甚么？当局的逻辑出格简略，鸣救业主不救项目，救项目不救公司，救公司不救老板。也就是说，公司出了工作，到了最后，老板该还债还债，公司该停业停业，但业主，当局是救的。以是开发商不要空想，你的空想没有效，必定要记住这个逻辑。
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问：
现行政策下，开发商该存眷哪些内容？若何做好开发商到运营商的转变？
冯叔：
对付房企三好生来讲，资产运营如今很首要。在曩昔，对付资产，咱们鸣做持有。持有是被动，但如今咱们是要学会运营，把它租出往，而不是仅仅把它盖起来。资产若是只是盖起来，房钱是0，那资产价值就是负的。但若盖起来，把它租出往，房钱越高，价值就越年夜。
举一个出格简略的例子，在曩昔12年里，北京SKP这家店没有增长过一寸面积，但营收却增长16倍。你想，他们的付租能力有多强？他们没有多盖楼，但物业价值却很年夜，而这个价值是几多？物业的价值是房钱乘以15到20。若是房钱是0，你乘15到20，你的物业价值也仍是0。
以是，如今资产管理酿成了一件出格首要的工作。望一个公司，不是望你有几多面积，而是你每一平米能缔造几多收进，这也是房企三好生如今正在存眷的工作。他们再也不像之前那末寻求开发贩卖的面积，而是在想若何做好资产管理。
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问：
将来房价还会上涨吗？
冯叔：
经济就像一盆水，经济增加，水多了就漫出往了，即便你在郊区边沿上，你的脚也都是湿的。但经济欠好时，水就挥发，蒸干了。年夜家都知道，水池的中间永遥有水，但水池边上可能就没水了。
以是在北京四环之外、环北京经济圈，泛起过房价降低三分之一，乃至腰斩的环境，但北京CBD房价却没降，中关村房价也没降。
全球做室第开发一直都有一个纪律：繁荣的时辰做郊区，萧条的时辰做市中间。繁荣的时辰，年夜家都去外跑，你拿一块廉价的土地，你盖了屋子，一卖就赚钱了。萧条的时辰，你就连忙到市中间待着，外边都干了，但内里总有口水喝。
以是将来房价现实上在两个处所会偶然有增加，一个是就业、生齿、收进增加之处，另一个就是都会焦点的中心处所。这就是将来5到10年室第代价的根基环境。