2022年上海楼市履历了海浪型走势。2022年整年新居暖度跨越二手房，新旧成交比例高达1:1.8，为近十年来最高。二手房市场受新居供给等影响成交量触底，整年成交二手房16万套，为近五年最低。不外，自2022年末及2023年元旦后，购房者预期起头修复。
新居寒暖分解较着，有名目再现“千人摇号”
上海华夏地产市场阐发师卢文曦暗示，2022年年头遭到高供给的推进，完成“高开”，1月单月新居成交面积接近130万平方米，创下整年峰值。尔后成交一路疾速下探，四、5月份遭到疫情影响，成交堕入障碍。6月全市按下“重启键”后疾速入进状况，每个月一批的集中供给提供优良支持，一连数月成交量跨越100万平方米。四时度潜力略显有余，10月成交面积泛起年夜幅跳水，好在11月成交再度有所归升。
即使2022年有2个月受疫情影响新居贩卖障碍，但从整年成交望，上海新居采办力韧性仍较足。
凭据上海链家研究院的监控数据，2022年，上海全市累计成交金额6361亿元，同比增加9%，成交套数86937套，同比仅降低6%，套均总价732万元/套，同比增加17%，成交均价64076元/平方米，同比增加15%。
“2022年楼市虽降温，但新居市场其实不算太寒，对付区位优胜、天资优良、有吸引力的楼盘，积分方面根基都到达了应触发绝触发。从成交比例来望，新旧比高达1:1.8，为近十年来最高。”上海链家研究院首席阐发师杨雨蕾暗示。
从供给来望，2022年整年，上海累计供给新居套数101519套，同比增加38%。
上海华夏地产数据显示，改善气力始终在支持上海新居市场，套均总价600万元以上每个区间段以及2021年相比，占比都高于往年，而600万元之内价位段都低于往年。中高端改善仍然是新居市场中比力抢眼的部门。
卢文曦指出，尽管上海新居采办力韧性足，但也要望到在一连高供给下潜力有余。好比徐泾板块，2022年7月份收盘的蟠龙六合，进围分为91.22分，11月份，招商璀璨期间进围分为63.42分，可见热门板块进围分在降低。一旦分数入一步下滑，市场信念或者产生重年夜转变。并且到了四时度，即使进围，有采办机遇也会有人抛却，“弃号率”有所仰面。
不外，在2022年年底两批集中供给接连进市的动员下，新居的认购以及成交归温。上海华夏地产公然的数据显示，新年首周（2023年1月2日—1月8日），上海新建商品室第成交面积35.21万平方米，环比增长38.38%。此中，上海商品室第成交TOP10名目的签约套数均超百套，为有史以来首次。
华夏地产数据显示，新年首周，成交排名前三的名目分别为位于嘉定的越秀保利嘉悦云上、普陀的招商苏河玺、嘉定的万科掌心原舍。此中，越秀保利嘉悦云上名目在一周内成交425套房源。
据“克而瑞上海”公然的周度（2023年1月9日～1月15日）收盘数据，近期收盘名目市场寒暖分解照旧较着，热点名目及内中环名目依然抢手。周度收盘的7个名目中，位于静安的鸿印里以及闵行的古美华庭全数售罄。此中，2023年1月12日收盘的鸿印里再现“千人摇号”的名排场，而且以极低的弃号率胜利“日光”。
另据公然信息显示，1月18日，位于黄浦区的绿城·外滩兰庭名目顶着97分的进围高分隔盘选房，均价约14.5万元/平方米，共推出111套房源，1小时4分钟间接售罄。同日，位于闵行浦江镇的华发建发·缦玥二期名目推出42套建面约99平方米平装3房，该名目总计吸引199组客户认购，间接日光清盘。
不外，在代办署理中介望来，上海新居名目暖度分解仍较较着。“除了了一些热点的、代价倒挂多，区位比力好的楼盘，整体上暖度没有以去高了，包含同区域的名目认购的积分也有所降低，分歧板块暖度纷歧。今朝市场供给充沛，客户可选择余地多，像临港新居供给量年夜的区域，暖度上去了。”
另外，以位于宝山罗店板块的上海宝山天铂名目为例，“克而瑞上海”数据显示，该名目于1月12日收盘，推出套数236套，收盘往化率为21%。
杨雨蕾指出，从2022年年底第七批以及第八批的供给环境来望，有年夜量郊区盘以及热点盘进市，不管是从推盘数目仍是推盘品质来讲都较前几批有较着的晋升，供给端有意开释一些天资较高的楼盘吸引市场的存眷，而非延缓楼盘上市的节拍。这类环境预计会延续到2023年，而且从土拍环境来望，预计2023年一样会是一个供给年夜年。
政协委员建议政策调整，部门购房者心态扭转
在新居供给以及联动价的加持下，2022年新居暖度较着跨越二手房，从成交比例来望，新旧比高达1:1.8，为近十年来最高。比拟2020年时的新旧比1:4，差别显著。
凭据上海链家研究院数据，2022年上海整年共成交二手房16万套，为近五年最低，但成交程度仍然好过2017年。
杨雨蕾指出，履历了2020-2021年两年需求的暴发，短时间需求有必定的损耗，在高基数的环境下，2022年总体成交有所归调也是情理之中。别的，斟酌到2022年遭到一些内部身分的影响，整年现实有用成交时间仅为四分之三，以是总体成交量其实不算过低。当前不管是房地产调控政策仍是市场成交均已经经处于底部，从各方面来望，市场都无望好过往年。
从市场反馈来望，市场也已经有所归温。
“客户的至心度比以前高了，以前客户望完房都说归去斟酌斟酌，或者者说屋子代价上去后通知他，但如今客户望完根基上就在屋子内里问房主代价能不克不及谈一谈，能不克不及接受置换。可以较着感觉到客户想订房的意愿更强了。”上海浦东杨东板块的一位掮客人说道。而在2022年11月摆布，即使房主违心贬价，但买家仍夷由进市。
据上述掮客人反馈，其卖力的门店的带望量也有所晋升。“以前均匀上去一天一两组或者者两三组带望，如今天天根基上都有四五组。”
一部门担忧年后政策有变更的客户已经起头举措。“一部门置换的客户，心态是年前要买好，由于他们以为年后年夜情况会恶化，房地产后续也会归热，以是想先把屋子订好，等年后市场好了再把本身的屋子发售。这部门客户比力望好后续的房地产市场，认为市场归热后其自身衡宇的发售周期也会缩短，以是这种客户凡是会拿出一部门资金先把屋子订上去，并以及房主沟通放慢成交周期。”
另外一名主营浦东源深板块的掮客人也反馈，今朝客户的心态较以前已经经有所分歧。“2022年10月摆布市场降温，年夜家都说不知道前面市场会怎样样，那会屋子贬价都卖不失落。但如今一部门客户的生理预期已经经产生转变。出格是一些客户预期年后是否会出台楼市政策动员楼市归热。”
据彭湃新闻报导，2023年上海两会时代，上海市政协委员丁祖昱、张琦、叶峻在《关于上海调整楼市四限政策的建议》提案中指出，今朝，上海新居市场连结微弱供应势头，但需求却逐渐疲软。入进往年四时度，部门名目较后期收盘暖度降低。同时，上海遥郊市场承压，市场加快上行。
别的，受限价政策影响，市场一二手房倒挂环境较着。购房端，中间城区热点红盘倒挂价差较年夜，投资、谋利客户涌进红盘。同时，二手房市场采办力也泛起有余，市场堕入呆滞。
提案认为，为了加紧市场窗口期，使调控政策先于市场周全上行降临以前，有需要基于上海楼市近况作出一些合适市场纪律的调整。包含限购政接应适度调整，建议有前提、分区域地试点放松限购；实时调整认贷尺度，在存款还清的条件下，认房不认贷；有前提地放松限售；有前提地关上限价。
受多重身分影响，房主的生理预期也起头转变。上述杨东板块的掮客人称，“一部门房主着急用钱的，可能等不了那末永劫间，就说可以沟通代价年前连忙卖失落；但一部门房主在年前一段时间就不让望房了。差未几50%以上的房主会说帮手先调整代价，年后再放置望房，望望年后市场怎样样。代价调整的趋向根基都是上调50万～100万元。”
“以咱们经手的上海绿城的一套房源为例，本来客户以及业主谈好代价，但在签约前，业主姑且跌价了50万元，这个案子咱们谈到清晨才实现。”上述掮客人说道。
在卢文曦望来，从近期新增挂牌来望，始终处于低位，间接牵制后续买卖。挂牌代价在履历一轮上行后，短暂企稳。房主不肯意再度打折妥协，究竟结果近期楼市利好政策多，有助于提振信念。而买家另有张望心态。是以，近期博弈入进新的阶段。其展望，本年上半年代价会继续调整，下半年陪伴成交量企稳反弹，代价也会企稳、修复。