上半年中国房地产市场慢慢安稳恢复
2020年上半年，中国房地产市场在履历了1—2月份的激烈降低后，延续连结安稳恢复态势。整体上，市场恢复根基合适预期。预计1—6月份，天下商品房贩卖面积同比增加-7%，商品房代价同比增加2%摆布，新动工面积同比增加-6%摆布，房地产开发投资将实现正增加，而1—5月份相干数据分别为-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。
受疫情打击影响，本年1—2月份，除了房价外房地产相干各项指标均呈年夜幅降低。此中，商品房贩卖面积同比增加-39.9%，新动工面积同比增加-44.9%，开发投资同比增加-16.3%，商品房代价同比增加3.3%，增幅较着低于往年同期。尔后楼市整体连结边际递减式稳步恢复。1—3月份以及1—4月份，商品房贩卖面积同比分别增加-26.3%以及-19.3%，房地产开发投资分别增加-7.7%以及-3.3%，商品房代价分别增加1.2%以及0.7%，增幅较着低于往年同期。
空间上，都会房价分解泛起新变革。从开发投资以及贩卖望，中部地域下滑最为紧张，恢复最慢，东北下滑一般但恢复较慢；从都会房价变革望，分解泛起新环境。多个来历渠道的数据显示：2020年5月，一线都会房价上涨较快，二线都会房价稳步上涨，三线都会相对于安稳，四线都会略有归调，评释分歧层级都会楼市延续分解。别的，各线都会均泛起“涨平跌”的分解，评释房地产市场从一二三四线都会间的分解转向都市圈以及都会群之间及与非都市圈以及都会群的分解。
疫情打击、布局性潜力与政策定力决议楼市将来走势。当前布局性潜力仍然存在，加之疫情获得有用节制，决议综合预期不乱向好。房地产调控政策不变，避险需求增长，决议多方主体仍有推动市场慢慢恢复的动力。羁系延续从严，但宽松的货泉情况使资金仍有可能向房地产市场外溢，体现为开发企业资金来历增加恢复遥高于开发投资增加。刚性需求遭到必定影响，但改善性需求尤为是避险需求增长，体现为典质贷款较快恢复。别的，各地当局也加年夜土地拍负责度，削弱行政调控力度，多措并举救助相干企业。在上述协力下，房地产开发企业资金压力患上以减缓，贩卖量价齐升，投资、动工也加速恢复。
两个纪律与三个身分影响楼市空间新分解：两个纪律指都会“异速增加”以及金融“嫌贫爱富”。跟着都会生齿规模增加，房价会泛起异速增加，金融机构加倍偏好将资金借给了偿危害小的富者而不是危害年夜的贫者。三个身分包含：经济根基面、土地供应以及金融杠杆。相对于而言，一二线都会、中间都会、年夜都市圈以及都会群大众产物好、经济增加潜力年夜、生齿流进多、可是土地供应相对于偏紧，相对于宽松的货泉情况致使部门资金在都会之间流动，加之炒房观念仍在，决议都会房价分解显现新变革。
下半年房地产市场走势阐发与果断
当前在没有重年夜政策转向以及新的外部打击的环境下，预计下半年中国房地产市场将持续安稳恢复以及增加的态势。
第一，年度有看恢复安稳。整体上望，预计整年商品房代价同比增加5%摆布，商品房贩卖面积同比增加-5%摆布，房地产开发投资同比增加3%至7%。从时间上望，将显现逐月边际递减性恢复态势。从空间上望，各地恢复水平分歧，分解延续加重。中间都会、都市圈以及都会群苏醒较好乃至可能泛起过暖，其他都会苏醒较慢乃至可能堕入阑珊。
第二，潜伏隐忧值患上存眷。起首，地价泛起快速上涨的苗头。1—5月份天下土地成交量同比增加虽只有-8%，但成交价款却增加7.1%，依此推算地价上涨高达15.1%，且一些都会“地王”又现。是以，须预防雷同2015年至2016年那轮“地王”动员房价轮流上涨其实不断分散的局部过暖再度上演；其次，小我按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度泛起差别。此前两项指标变更几近同步，但1—5月份前者同比增加-0.9%，后者增加-13%，这反映投资需求占比增长以及杠杆购房比例扩展。另外，很多都会泛起房租降低，房价上涨。一些都会泛起操纵多种途径融资炒房征象；再次，一些都会楼市道市情临过暖危害。因为房地产长效机制还没有彻底创建，市场各方仍有炒作感动，加之前述纪律支配，一些热门年夜都会中间区、都市圈以及都会群楼市道市情临过暖危害；最后，一些都会存在衡宇空置以及库存加年夜的危害。一些非热门都会、非都市圈以及都会群中小都会，因为不在调控视野范畴内，曩昔两年泛起楼市过暖。在当前疫情打击、经济增速放缓、需求降低的环境下，衡宇空置以及库存加年夜危害起头表露。
第三，升降危害仍须警戒。尽管今朝房地产市场恢复安稳，危害整体可控，可是一些危害身分仍须高度警戒。起首，楼市整体危害仍然存在。课题组测算：2019年天下都会房价收进比均匀高达1∶9.1。西南财年夜课题组测算：2017年天下都会空置率高达21.4%。2018年住民家庭债务收进比增至86.9%，2019年174家房企加权均匀净欠债率到达91.37%。这些都较着超过跨过公道区间；其次，宏观经济形势面对不肯定性。外洋疫情、国际经济以及国际瓜葛存在入一步恶化的危害，若是环境延续恶化或者再有新的打击，将引发住民创业、就业以及收进延续恶化，或者将致使住房刚性以及改善型需求年夜幅降低；最后，楼市预期繁杂敏感多变。尽管今朝楼市整体不乱向好，在危害较年夜环境下，外部情况及楼市颠簸极易引起预期逆转。以上三点决议跨越必定区间的打击以及变革会引发市场激烈颠簸。
完美房地产长效机制的对策建议
房地产市场将来走向取决于情况变革以及政接应对。基于房地产的首要性及楼市表里情况变革，应将稳住房地产市场作为宏观经济的首要方针，将确保房地产市场不乱即安稳恢复以及增加作为房地产市场调控的方针。为此，提出如下建议：
第一，连结调控定力。促成市场安稳恢复以及增加。坚持“房住不炒”的定位、“稳房价、稳地价、稳预期”的方针、“因城施策”的原则，连结房地产调控政策的一连性、一致性以及不乱性。对付个体都会楼市超越公道区间，国度以及相干省市的羁系部分应凭据监测以及预警级别对其启动约谈、问责以及完美调控政策措施。
第二，开释市场潜力。在长期防疫、稳住预期、做好预案的根本上，出力开释布局性潜力，稳中求入。起首，开释空间潜力。支撑在中间都会郊区、年夜都市圈周边以及都会群内的中小都会的住房开发，加年夜资金、土地供给，这也有益于房价降低。同时加年夜根本举措措施向周边延长，加年夜优质大众服务向周边分散；其次，开释业态潜力。加速老城更新、旧房革新及配套根本举措措施建设投资；再次，开释需求潜力。在按捺炒房的同时，将改善性住房需求作为重点以动员刚性需求。连系新型城镇化，施行“新市平易近安居工程”，加年夜新市平易近的保障性租购住房建设力度。
第三，完美长效机制。一是区分政策属性，完美“一城一策”的调控机制。继续坚持“房住不炒”的定位、“三稳”的方针以及“不刺激”的原则天下同一不变；坚持羁系政策轨制和普适的政策天下同一或者不变；详细的房地产行政、金融、土地、财税政策容许“因时因地”而定；实现整体的以静制动与详细的以变应变的连系。二是履行周全笼盖，构建双向使劲的联念头制。周全笼盖羁系：要将天下所有都会纳进监测以及羁系的范畴，力避曩昔只管涨价都会的弊病，将生齿、住房、土地、金融、舆情等首要指标都纳进监测以及羁系范畴，将督察扩大到前期计划、规划、市场预期，尤为做好应急预案筹备。双向联动调控：在增长生齿流进的中间都会、年夜都市圈以及都会群的土地、资金以及住房供应的同时，削减生齿紧缩地域上述供应，避免年夜起年夜落。三是区分政策种别，完美“管活放治”的责任机制。创建天下监测预警系统。整合天下各级当局的房地产相干主管部分的羁系系统。明确统管的内容：国度以及省市应将房价、商品房存销比、空置率，土地的代价、供给量、闲置率，房贷规模及占比等纳进到监测、羁系指标系统傍边，规定各指标容许区间、红线以及底线。明确下放的权利：将行政性划定、土地审批、利率、首付比肯定，房地产税率肯定等自立决议计划，财税政策交由处所自立决议计划，同时制订决议计划规则以及裁量区间。完美督导机制：针对羁系内容，创建并施行及时监测预警市场以及督察政策执行轨制。对付下放的事项，应施行“飞检”以及督导。落实主体责任：明确管放的责任划分，对付超越指标区间或者红线的都会、对付背反决议计划规则的都会，主动启动约谈以及问责机制。四是捉住关头指标，创建指标挂钩的动态机制。将生齿等相干指标纳进上述监测羁系指标系统，将生齿流进规模、土地供给额度、资金节制额度相挂钩，将商品住房代价、库存比例、空置率、人均面积、房存销比与土地、资金的供给挂钩，并凭据分歧住房指标体现而分歧水平地增减土地以及资金及根本举措措施以及大众服务。五是将房地产调控纳进应急管理系统并创建主动相应的管理机制。
（作者系中国社会科学院财经战略研究院研究员、都会与竞争力研究中间主任）
（责任编纂：殷俊红）