李向峰（建行研修中间住房金融研修院高档司理）
当前，我国房地产市场相对于低迷，新建商品房以及二手房成交不活泼。从住房金融来望，贷款利率已经经降至汗青新低，房地产开发贷款、住房按揭贷款有用需求不足，将来住房金融的高质量成长之路有待探索。
回首汗青，咱们知道经济低迷时去去是立异的好时辰。所谓“枯木逢春”年夜概就是这个事理，对住房金融成长也不破例。在当前我国住房金融领域，另有许多问题值患上深刻研究阐发，加速推出解决措施。
小我住房贷款订价“一刀切”问题。近20年来，跟着我国房地产市场高速成长，小我住房贷款持久处于求过于供的状态。受贷款规模限定，之前常常泛起贸易银行放款期长达1—3个月的征象，致使个体购房人连环置换房产进程中资金到位背约，从而投诉贸易银行放款慢的环境；从2023年头至今，小我住房贷款市场形势逆转，贷款购房人提早还款年夜排长队，贸易银行新发放住房贷款不及收受接管额，贷款余额较着降低。在快速增加期，对小我客户的住房贷款利率根基是“一刀切”，乃至各家银行住房贷款代价都一致，只是依照央行要求区别为首套房以及二套房两类。
可是在当前环境下，贸易银行继续执行“一刀切”的利率政策有所不当：从银行羁系要求来说，凭据分歧客户信誉危害程度给予分歧贷款代价，是羁系机构对贸易银行危害管理的首要原则性要求；对客户差异化订价是贸易银行焦点竞争力的表现，也是将来成长必然趋向；在房地产下行期，差异化订价将年夜幅提高贸易银行营销能力晋升营业竞争力。建议在羁系部分支撑下，各贸易银行踊跃研究基于小我信誉程度的差异化小我住房贷款订价方案，开发响应体系，把贷款代价审批作为贷款审批的首要内容，纳进主动审批体系。
住房储备营业欠成长问题。在探索住房轨制改革阶段，上世纪八十年月中期内地从香港引入住房按揭模式，九十年月早期重新加坡引入住房公积金模式，这两项小我住房金融轨制已经经成为当前我国社会住房金融的主流模式。不为人知的是，我国还从德国引入了住房储备模式，2004年头中国建设银行以及德国施豪银行合股成立的中德住房储备银行在天津开业，从此住房储备轨制在中国扎下根来，至今刚满二十年。
住房储备是人们为了得到住房贷款而入行的有目的、有规划的专项储备。其主要特色是经由过程精算技能设计的住房储备产物，将存、贷款举动有机连系，具备贷款本钱低、利率固定以及当局奖励的上风，可以或许匡助购房人勤俭融资本钱、创建健全信誉记实。其怪异的营业模式有益于指导理性的住房消费方法，入而在改善住民栖身前提的同时起到按捺通货膨胀、削减谋利性购房等作用，若是运用适当，将会是对我国住房金融系统的有利弥补。然而，在德国成长成熟的住房储备模式在我国却水土不平，泛起“南橘北枳”的征象。究其缘由，仍是由于我国房地产二十年来高速成长，住房储备先存后贷的购房规划去去因房价上涨过快而失，没法知足客户购房需求。
当前，在中央房住不炒的定位下，住房代价虽有所颠簸但整体体现安稳，避免房价年夜起年夜落已经经成为社会共鸣。此时，源于住房代价不乱市场下的住房金融模式——住房储备营业面对可贵的成长机会，值患上推行。
小我住房缺少财富保险问题。改革开发以来，我国企业以及住民保险意识不竭强化，保险营业不竭增加。出格是车辆保险已经经成为各家保险公司竞争核心，与之相比，对付住房财富保险，存在住民保险意识缺少、社会鼓吹推行不力、保险公司产物不全等问题。据初略估量，年夜约90%的小我房产缺少财富保险保障，而房产占我国城镇住民家庭财产跨越70%。试想一下，一辆10万—30万元的汽车都采办了多种保险、另有交强险作为最根本保障，可是一幢价值百万甚至上万万元的房产却缺少应有保障，这不能不说是一个庞大的危害隐患。比年来，受全世界天气影响，我国天然灾害多，各类不测酿成的建筑事故家常便饭，住民房产一旦遭到火警、水患等不测情景，产生丧失直至灭失的危害不容轻忽。此前，住民房产产生丧失，最后兜底保障的一般都是本地当局和相干贷款银行，然而这其实不是解决问题的良性机制。近日，金融羁系总局、财务手下发文件入一步完美我国城乡室第巨灾保险，阐明当局主管部分已经经在着手推动。
建议住建管理部分高度器重以及研究住房保险问题，在金融羁系部分的支撑下，从贸易银行营销住房贷款时就起头指导客户牢固树立住房保险意识，如：贸易银行可为住房贷款客户赠予典质房产保险，或者者对已经打点典质房产保险的客户给予贷款利率优惠。从理论上讲，若是客户打点了典质房产的保险，贷款丧失危害相对于较小，银行给予贷款利率优惠有其依据。同时，建议保险公司增强住房财富保险的产物鼓吹推行，为防备化解火警等危害提供专业支撑，为做好相干产物设计还可增长住房使用方面的保障内容，如开锁换锁、热器维修等，附加高空坠物、燃气泄露等责任险。
建设金融强国必需增强金融立异，尽力掌控新期间金融成长纪律，延续推动我国金融事业实践立异、理论立异、轨制立异，奋力开拓中国特点金融成长之路。面临房地产市场的新形势、新变革，住房金融相干领域的当局主管部分、贸易银行和保险公司更当以舍我其谁的勇气，拿出切实可行的新法子新措施，努力防备以及化解房地产危害，连结房地产市场的不乱成长。
在当前房地产供求瓜葛产生重年夜变革的新形势下，住房金融立异合法其时。
本报专栏文章仅代表作者小我概念。