近期，国际评级机构标普接连下调了包含恒年夜地产、新力控股、花腔年、鑫苑置业、建业地产、荣盛成长等多家地产公司的评级级别及评级预测。
本年以来，在“三道红线”、“两个集中”和房贷五档管理等政策压力下，企业贩卖增速下滑，投资增速下滑，短时间偿债压力加年夜。近期市场对付地产危害的担心较着加年夜，乃至有“中国式雷曼时刻”的声音泛起，房企反复被机构下调评级彷佛已经变患上家常便饭。
国庆节前，央行当令发声，一周内两次说起房地产市场“两个维护”，通报维护市场康健成长的踊跃旌旗灯号。对此，华西证券指出：“这是央行对近期地产危害表露水平加年夜的正面归应，评释了央行呵护金融市场、地产市场不乱的刻意，也评释了央行在紧密亲密存眷这方面的变革。”
外围情况影响年夜，房企评级扎堆下调
房企被贴上了“负面”标签或者与整个行业预测的调整密不成分。据亿翰智库统计，受境内融资情况收紧影响，自本年7月至9月27日，三年夜评级机构之一的穆迪已经对10家中资地产商接纳了评级下调或者预测下调，同时于9月1日颁发公然陈述将中国房地产行业预测由“不乱”调整为“负面”，反映了穆迪对付将来6-12月行业根本营业较为灰心的预期。
市场阐发人士指出，下调评级是当前行业总体面对的问题，近期政策调控，不少企业债务压力较年夜，金九银十的贩卖数据体现欠安，尤为是流动性的问题使评级机构加倍谨严，从评级角度来说会比力灰心。
尤为近期新力、花腔年等房企债务背约问题频发，资源市场灰心情感过分发酵。受总体趋向拖累，部门成长优良的房企惨遭“误伤”，也被下调了评级，10月12日晚，标普将中南建设评级B+下调至B，预测不乱。在此番评级下调中，标普的理由是贩卖增速放缓、土地储蓄不足、融资渠道收紧等。
不外，评级机构也并不是不望好房企的后续成长。比方，标普对中南建设的预测维持不乱确定了中南建设在现金流管理及短时间债务了偿能力等方面的成效。标普认为，虽然公司贩卖及土储环境有所弱化，但仍然给予公司将来不乱的预测。这暗示其对公司应付短时间债务的能力有信念，截至2021年6月30日，公司扣除了受限资金后拥有215亿元在手现金，足以笼盖其短时间欠债。
究竟上，中南建设一直坚持不依赖有息欠债的成长模式，公司有息欠债与年度谋划规模比值一直在行业连结最低位置。截至2021年6月末，公司有息欠债（含期末应付利钱）767.6亿元，比2020年底削减31.5亿元，此中短时间乞贷以及一年内到期的非流动欠债209.0亿元，比2020年底削减24.7亿元，占全数有息欠债比值27.23%，较2020年底降低2.02个百分比。公司总体欠债少，偿债能力强，现金流量以及授信额度丰裕，入一步为公司均衡财政危害提供了坚实根本。数据显示，中南建设上半年谋划性现金流进746.4亿元，是一年内到期的各种有息欠债的3.6倍，货泉资金余额269.7亿元，为一年之内到期的各种有息欠债的1.29倍，谋划勾当发生的现金流量净额为24.12亿元，比往年同期增加了18.6%，同时公司残剩授信额度达1425亿元，再加之境外美元债余额仅为4.8亿美元，年内并没有必要了偿的美元债，危害整体可控。
纵观房地产市场，以中南为代表的走持久主义线路的房企其实不在少数，评级下调等短时间的行业阵痛期只会加快房企优越劣汰，将来的“幸存”房企不管谋划、财政将加倍稳健。本年年中，中南建设管理层提出“防三高”的审慎谋划导向（“高血压”代表流动性、“高血糖”代表杠杆以及规模、“高血脂”代表利润），和将来环抱卓着运营、卓着建设、卓着服务“三个卓着”战略晋升公司竞争上风，中南的各项行动合适羁系要乞降政策趋向，天然遭到的影响也相对于较小。
一周两提“双维护”，市场情感延续修复
除了了行业内的市场出清，面临近期地产危害表露水平加年夜，央行也出手定调：一周内两次提到“维护房地产市场的康健成长，维护住房消费者的正当权柄”。这评释了央行对付呵护金融市场、地产市场不乱的刻意，防止泛起体系性金融危害，市场灰心情感获得减缓。
对此，易居研究院智库中间研究总监严跃入暗示，“央行房地产金融事情座谈会实时发明市场新环境、新问题，务实高效、深刻人心，对付四时度房地产市场有踊跃的作用。”贝壳研究院首席市场阐发师许小乐则认为，将来金融方面将环抱‘调理奏’‘保不乱’两个关头词入行。当前整个行业处于转型期，均衡好行政调控以及市场化设置装备摆设，将有助于腻滑转型带来的市场颠簸，连结总体市场安稳成长，将来房企的压力也将获得必定水平的减缓。
另外，从汗青经验来望，虽然政策松紧水平纷歧，但房地产调控去去遵循经济及楼市下行政策偏松、经济企稳及楼市升温政策趋紧纪律。今朝楼市投资快速下行、个体房企流动性问题引起的行业信誉危害延续升温，叠加消费端疲软，市场对房地产行业政策调整预期有所升温。
国信证券也在研报中指出，今朝地产板块正迎来“三重建复”，四时度地产板块行情值患上等待。研报认为，当前已经接近表露期尾声，将来地产行业将迎来利润率、信誉、行业估值的三重建复。
综合来望，房地产最坚苦的日子或许正在见底。
（责任编纂：刘朋）