本报记者 王丽新 见习记者 陈 潇
上市房企2023年“成就单”正处在密集披露期。截至4月16日，年夜大都头部房企2023年事迹已经披露终了。深刻洞察头部房企的谋划策略以及对市场的预判，对付领会房地产市场接下来走势若何，企业怎么求变突围，甚至行业将来新需求新商机在那边很首要。
近期，《证券日报》记者介入了数十场上市房企及物管企业2023年事迹阐明会，经由过程对其管理层的采访获悉，头部房企管理层广泛认为，当前行业仍处于调整以及筑底阶段，市场依然布满挑战。
但经由过程比拟头部房企投资策略、营业结构和首要财政指标先后变革，可洞悉行业求新求变之路径。那末，在房地产行业改善资产欠债表，向新成长模式转型进程中，头部房企找到了哪些新发力点？在投资逻辑和财政战略方面又有哪些新变革？
市场筑底款式将持续
2024年一季度，新居市场总体仍未走出低迷，主要体现为增速下滑，震荡筑底，寒暖不均，分解较着。业内对此已经有共鸣，即行业已经经从增量期间入进存量期间。那末，若何顺应新形势的变革，平安活下来，再寻觅新发力点，是房地产企业当前亟须破解的首要课题。
对新成长路径的思虑及结构，经由过程数十场上市房企事迹阐明会上透露出的信息可窥见一二。曩昔被重点存眷的新一年的贩卖方针，房企管理层很有默契地鲜少说起，取而代之的是，若何从曩昔以“扩规模”为主的粗放式成长向当前以“平安提质”为主的内在式成长转变。
对市场规模的预判，龙湖团体管理层在事迹会长进行了具体诠释：“2010年至2015年时代，天下新居成交面积维持在9亿至10亿平方米的量级，2016年到2021年时代，市场不竭走暖，天下成交面积维持在14亿平方米的体量，但此中存在年夜量的投资性需求。”
在龙湖团体管理层望来，2023年，天下新居室第市场归落至9.5亿平方米量级，这是新居市场真实栖身需求可以承载的量，但当前住民的购房意愿、信念仍在恢复进程中，短时间内市场依然存在必定的压力。
压力虽未走遥，但市场远景及信念仍存，需求是支持力。在多位头部房企管理层望来，虽然开发市场规模缩小，但不变的共鸣是需求依然存在。将来，这一需求开释的贩卖规模或者将不乱在10亿平方米摆布，这象征房地产行业根基面并未扭转。变革的是，改善性需求和多样化住房需求正逐渐成为市场“主力军”。如斯一来，此前房企钻营的多元营业转型，也跟着需求的转变而慢慢步进收成期。
知足更多元的市场需求，是房地产下半场首要成长标的目的。对房企而言，必不成少的是将眼光投向“三年夜工程”等增量市场和空间服务市场，与此同时，“商住并举”、构建多元营业等模式也有看成为房企事迹第二增加极。
对此，万科董事会主席郁亮在事迹会上暗示，保障性住房建设、城中村革新以及“平急两用”大众根本举措措施建设“三年夜工程”建设，将促成经济归升，也会为房地产企业提供更高发铺空间。万科在城中村革新、保障房领域都有项目，将来将继续阐扬自身在小户型建设以及代建等方面的能力以及上风，踊跃介入。
龙湖团体则将营业划分成开发、运营及服务三年夜板块，包含地产开发、贸易投资、长租公寓、物业管理及伶俐营建等C1至C5多个航道营业。2023年，龙湖团体的运营及服务营业收进已经跨越248亿元，在焦点权柄净利中的进献占比到达60%以上。
对非房地产开发营业的器重、谋划及服务营业入进收成期，和对新成长模式的探索等多重战略计划下，龙湖团体管理层提出，将来C2至C5这四个航道的非开发类营业，争夺每一年利润实现20%以上的增加速率。
“以销定投”拿地
构建新成长模式其实不容易，不是一朝一夕可见成效的。尤为在市场下行周期中，企业投资决议计划委员会若何调剂有限的资金往计划投资，做到精准投资，投一成一，是战略成败的关头。
对主业务务开发根基盘的投资逻辑，年夜大都房企管理层认为，房价普涨的年夜开发期间已经竣事，将来市场分解是最年夜的特性，是以要聚焦往化率较高的都会以及项目往拿地。
对此，绿城团体管理层认为，将来房产在焦点1、二线都会及改善产物分类上韧性更高，苏醒集中在热门都会及改善性住房。公司新拓项目也在延续向高能级都会的高能级板块集中，入一步晋升抗危害能力。
美的置业则坦言，投资战略以作减法为主，由多到精，存量方面加速往化，作布局的调整，深耕加倍有潜力、具有必定上风的焦点都会。
龙湖团体管理层暗示，当前土地市场竞争剧烈水平不如之前，更有机遇拿到好项目，延续修复毛利率。但也会“以销定投”，自动掌控好投资节拍，并仍然严守投资刻度，凭据资金盘面“优中选优”继续新增获取土地，连结弹性供货。
在巩固开发根基盘的同时，把重资产变轻和拓铺轻资工业务也是锚定房企将来竞争款式的首要望点。在曩昔一年中，为了翻越谋划性物业收益率不足以笼盖利钱这重山，万科以轻资产化为焦点转型。一方面追求持久资金“外助”，开释百亿元规模流动性的方针；另外一方面，借路公募REITs试点延续深刻等多种手腕，试图让“年夜舟”变“轻船”。
其他头部房企亦如是。当前，华润置地、招商蛇口、绿城中国等头部房企均在贸易、工业地产、代建等多元营业赛道上延续发力，经由过程打造贸易REITs平台、引进投资者、小股操盘和输出贸易IP品牌等轻资产化路径突围。
究竟上，比年来，多家贸易地产轻资产运营主体接踵在港股上市。愈来愈多的轻资工业务模式正从地产团体主业分解形成自力赛道，并在资源市场上呈现出价值。
着手应答来岁到期债务
房希求成长的条件是谋平安，财政稳健是平安垫。增厚谋划性现金流是当前“留在牌桌上”的需要前提，压降有息欠债规模，以谋划驱动成长则是久长之计。
通顺多元化融资渠道，多措并举加速贩卖资金归笼，使患上多家头部房企患上以着手提早偿债，保住信誉评级，给予投资者以及购房者更多信念。
以龙湖团体为例，本年3月8日，龙湖团体再度提早兑付本应于2024年末到期的46.1亿元贸易资产支撑专项规划（CMBS）。龙湖团体管理层暗示，已经全额备妥5月份到期境内公司债兑付资金，2024年还会有序、自动提早了偿2025年到期的部门债务，减少短债，连结债务布局的平安。
不单单是龙湖团体，着手放置来岁偿债事情，优化债务布局，已经是摆在房企掌舵人案头上最首要的事情。为此，头部房企亦在不竭测验考试新融资渠道，尤为是跑通靠重资产往驱动融资的新模式。
REITs扩容至消费类根本举措措施为头部房企带来新的市场机会。对付贸易REITs的总体计划，华润置地首席财政官郭世清暗示，将来3年至5年，预计每一年的刊行规模在100亿元摆布，但愿将来5年的总体刊行规模到达500亿元以上。
而拥有较多贸易项目的龙湖团体则更偏好谋划性物业贷，公司管理层透露，2023年整年龙湖团体的谋划性物业贷净增174亿元，均匀融资本钱不到4%。今朝另有约40座可用于后续融资，为公司提供了长账期、低本钱的融资，将来在谋划性物业贷方面会继续深耕。
绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强向《证券日报》记者暗示，都会房地产融资协调机制旨在经由过程协调各方资本，为房地产企业以及项目提供更为高效以及不乱的融资支撑，从而解决当前房地产市排场临的资金难题。
有序定期偿债，是房企防危害的首要一环，但如果想做百大哥店，仍需摒弃旧“三高”（高杠杆、高欠债、高周转）模式，延续压降有息欠债规模，公道管控危害。
以龙湖团体为例，2023年，团体有息欠债从2080亿元降到1926亿元，降低了154亿元。龙湖团体管理层夸大，会连结欠债规模的稳步降低，但这主要寄托正向谋划性现金流，而不是靠被动出售资产或者下降手头现金。
究竟上，其他已经披露2023年资产欠债表的房企中，合生创铺等多家企业有息欠债规模也都降低了百亿元以上。在2023年事迹阐明会上，万科高管亦许诺，将来两年降欠债1000亿元。“世人拾柴火焰高”，这极年夜改善了行业资产欠债表。
“尽管前路坎坷，但也为行业探索新模式带来了契机。”易居研究院研究总监严跃入向《证券日报》记者暗示，接下来，上市房企需将重点放在下降欠债危害上，同时捉住政策盈利，机动调整谋划策略，为久远稳健成长夯实基本。
（责任编纂：王婉莹）